Compraventa de vivienda

El comprador reclama la existencia y validez de un contrato de compraventa de vivienda que el vendedor ha incumplido al vender a un tercero la vivienda; en consecuencia, reclama que se la condene a pagar el doble de la cantidad pagada por el comprador en concepto de arras, y los importes pagados a cuenta del precio de la compraventa.

Los tribunales fallan a favor del vendedor al entender que el contrato de compraventa proyectado no llegó a celebrarse por causa únicamente imputable a la parte demandante, al no cumplir con las obligaciones de pago establecidas.

El contrato suscrito entre las partes se denominaba “de arras penitenciales”, y, además, en él se concretaban los efectos que para cada una de las partes tendría que le fuera imputable la falta de otorgamiento de la escritura. Así resulta también de los documentos suscritos con posterioridad al contrato.

De la literalidad de las cláusulas contractuales consta que las partes expresamente acordaron en el contrato que si no se firmaba la escritura en la fecha prevista (momento en el que el comprador pagaría el precio), cada parte podía desvincularse, el comprador perdiendo las cantidades entregadas y el vendedor devolviéndolas duplicadas. En las posteriores novaciones se prorrogó la fecha máxima de firma y se aumentó la cuantía de las arras, pero no se alteraron su naturaleza ni sus efectos.

Al ser imputable al actor la falta de otorgamiento de la escritura en el plazo final acordado en la última prórroga, la consecuencia es la pérdida de las cantidades entregadas. No hubo incumplimiento alguno por parte de la vendedora, que, llegada la fecha máxima prevista quedaba liberada de su compromiso de vender al comprador el inmueble. No le era exigible esperar sine die a que el comprador se decidiera a firmar la escritura de compraventa, sino que sobrepasada la fecha pactada podía vender el inmueble a un tercero y, de acuerdo con lo pactado, también podía retener las cantidades entregadas por el comprador en concepto de arras penitenciales.